Le PASS-FONCIER^®

Dans un contexte où le foncier est devenu rare et cher, le PASS-FONCIER est un mécanisme financier qui permet de différer l'achat du terrain pendant la durée de remboursement de la maison, dans la limite d'une durée maximale de 25 ans, tout en sécurisant l'opération en cas de difficultés. Ce fractionnement du prix d'acquisition offre à certains ménages la possibilité d'acquérir leur première résidence principale alors qu'ils en sont actuellement empêchés en raison notamment des prix trop élevés de l'immobilier.

Le principe du PASS-FONCIER

Acquérir le bâti avant le foncier

Le PASS-FONCIER permet aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale de payer en deux temps :

• d’abord la construction de la maison (TVA à 5,5%)
• ensuite le terrain, lorsque le prêt construction est remboursé.

Le PASS-FONCIER diffère l’acquisition du foncier pendant toute la période de remboursement des prêts qu’ils auront souscrits pour la construction de leur logement. Ce différé va de 18 à 25 ans. Il est en revanche possible pour l’accédant de racheter le terrain à n’importe quel moment, sans formalité particulière.

Qui peut bénéficier du PASS-FONCIER ?

Le PASS-FONCIER est ouvert à tous les ménages qui répondent aux trois conditions suivantes :

• être primo-accédant de sa résidence principale (est considéré primo-accédant tout ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années).
• respecter les conditions de ressources du PSLA (prêt social de location-accession)

Plafonds de ressources du PSLA applicables à partir du 1^er avril 2007

• et bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités locales (au minimum le montant plancher prévu pour le PTZ majoré), sous la forme d’une subvention ou d’une bonification de prêt.

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur
Zone B : Agglomération de plus de 50 000 habitants
Zone C : Reste du territoire.

Quelles sont les opérations finançables ?

Le PASS-FONCIER sert actuellement à financer 2 types d’opérations :

• l’achat d’un terrain en vue de la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
• l’achat du terrain dans le cadre d’un programme d’achat d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  

Quel est le montant du PASS-FONCIER ?

Par logement, le montant du PASS-FONCIER ne pourra excéder les plafonds suivants :

Le prix d’origine mentionné dans le bail à construction s’entend du prix d’acquisition augmenté des frais d’acte d’acquisition du terrain. Ce prix est plafonné aux montants définis dans le tableau ci-dessus.
En cas de dépassement, la différence est prise en charge par le ménage accédant, preneur du bail à construction à la signature du bail à titre de loyer initial.

Motange du dossier : le CIL (Logissim) analyse le projet, met en place le PASS-FONCIER, monte le dossier de financement, tout cela sans frais.

La sortie du PASS-FONCIER

Scénario 1 : acquisition immédiate du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti ou à tout moment, les accédants décident d’acheter le foncier.
S’ils relèvent du 1 % Logement, le prix d’origine sera indexé au taux de 1,5 % chaque année.
Pour les autres acquéreurs, le prix d’origine sera indexé sur l’inflation entre 2% et 4,5 %.

Scénario 2 : acquisition reportée du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti, les accédants ne peuvent toujours pas acquérir le foncier.
Le bail à construction est prorogé sur une durée maximale de 15 ans. Le ménage accédant verse alors un supplément de loyer correspondant à la mensualité d’un prêt, aux meilleures conditions du marché, pour un montant égal au prix indexé à l’issue de la période initiale du bail.
Au terme du bail prorogé, les accédants deviennent propriétaires du foncier.

Le plus : Une double sécurisation

Une double sécurisation a été mise en place en cas d'impayés de plus de trois mois du prêt principal construction, suite à certains événements :

• décès ;
• décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
• chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'Agence nationale pour l'emploi ;
• délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;
• divorce ;
• dissolution d'un pacte civil de solidarité.
• une garantie de rachat du logement par une personne morale désignée par le CIL, au même prix que celui payé par l'accédant pendant les cinq premières années, puis avec un abattement supplémentaire de 2,5 % par année supplémentaire de détention
• une garantie de relogement dans le cas où l'accédant ne peut rester sur place.

La sécurisation n'est mise en jeu que pendant la période de portage du foncier.

Garantie de relogement

Si aucune des solutions possibles pour assurer le maintien dans les lieux de l'accédant ne s'avère réalisable, la garantie de relogement est mise en jeu.
Le CIL s'engage alors à proposer une solution de relogement au ménage.

Plus d'infos

Consultez le site du comite interprofessionnel du logement : http://www.logissim.com